Een huis kopen voor renovatie: waar moet u op letten?

huis te huur

Voor hun eigen woning geven Belgen gemiddeld nog steeds de voorkeur aan nieuwe of in ieder geval verplaatsbare woningen. Vanwege budgettaire overwegingen en steeds strengere bouweisen voor energie-efficiëntie zullen we echter steeds vaker bestaande huizen moeten kiezen en deze vervolgens volledig moeten renoveren. Voor sommige huizen helpt zo’n ingrijpend renovatieproject niet, dus er is maar één oplossing: sloop en wederopbouw. Wanneer kies je er een? Dit kan u helpen de juiste beslissing te nemen.

Waarom bestaande huizen kopen en renoveren?

Vanaf 2021, als u een huis koopt of erft, moet u deze in ieder geval gedeeltelijk renoveren. Voor wie geen tijd of budget heeft om een ​​nieuwe woning te bouwen of te kopen, kan het kopen van een bestaande woning en deze geleidelijk renoveren een interessante optie zijn. Deze huizen zijn meestal te vinden op geschikte locaties en je hebt een kleiner budget nodig om een ​​huis te kopen.

In vergelijking met nieuwe gebouwen zijn er minder regels en bouwvoorschriften. Zo is een bouwvergunning niet altijd nodig omdat je deze alleen nodig hebt voor functionele veranderingen, bouwkundige veranderingen, gevelaanpassingen of volumeveranderingen … je hoeft hier dus niet altijd een architect voor aan te stellen.

Hoewel het altijd aan te raden is om een ​​deskundige in te huren om de draagconstructie van de woning te inspecteren en te kijken of er geen verborgen gebreken zijn (maar de onaangenaamheid achteraf is nooit uit te sluiten), is het een verstandige keuze. 

Energiebesparende aanpassingen zijn verplicht kort nadat het huis is gekocht

Bij het kopen moet u speciale aandacht besteden aan de energiebesparingsgraad van het huis. De Vlaamse overheid zet immers volop in op energiebesparende retrofits om de klimaatdoelstellingen te halen. Het hoopt dat in 2050 alle bestaande woningen een E-peil (energieniveau) onder de E60 zullen bereiken. Ter vergelijking: voor nieuwbouwwoningen moet vanaf 2021 de E-waarde lager zijn dan E30. Wallonië werkt ook hard om vergelijkbare normen vast te stellen voor bestaande huizen.

Daarom moet u vanaf 2021, wanneer u een huis koopt of erven, deze op zijn minst gedeeltelijk renoveren. Als niet aan de energienormen wordt voldaan, moeten de volgende 3 renovaties binnen 5 jaar worden uitgevoerd:

• Dakisolatie
• Muurisolatie
• Raamisolatie: glas en profielen
• Vloerisolatie
• Condensatieketel (als de oude ketel 15 jaar of eerder is)
• Hernieuwbare energieboiler: warmtepomp of zonneboiler

Daarom moet u hiervoor bij aankoop of een paar jaar later budget vrijmaken. Om buitensporig hoge facturen te vermijden, hoeft u slechts 6% btw te betalen voor renovaties van huizen ouder dan 10 jaar (in plaats van 21% btw voor nieuwbouw). Het biedt ook decoratiesubsidies en andere fiscale prikkels. Er zijn vergelijkbare bonussen in Wallonië en Brussel. 

Dubbele beglazing en dakisolatie zijn verplichte maatregelen geworden voor alle woningen

Sinds 1 januari 2020 zijn er veel energiebesparende maatregelen genomen, waaronder energiebesparende maatregelen voor niet-verkoop of verhuurde woningen.

Want een groot aantal woningen in Vlaanderen scoort niet hoog op energieverbruik. Bijna slechts 5% van de bestaande woningen heeft een A-label gekregen (E-klasse onder de 60), wat in overeenstemming is met het langetermijn-energielabel van de Vlaamse overheid. 

Elk huis moet minimaal dubbele beglazing hebben.

Huizen gebouwd vóór de invoering van minimale energie-efficiëntie-eisen in 2006 moesten het dak isoleren. Voldoet de woning tijdens de woningkeuring niet aan de normen, dan wordt uw woning gestraft en kan deze op termijn zelfs ongeschikt zijn om in te wonen. Hoewel het onmogelijk is om dit systematisch te controleren. Er wordt een gericht woningonderzoek uitgevoerd, bijvoorbeeld bij een klacht van huurders. 

Bestaande woningen kopen en renoveren: hoe schat u de kosten in?

De totale kosten van verbouwing of renovatie zijn vooraf niet altijd goed in te schatten. Ook het renoveren van huizen is meestal bewerkelijk en bewerkelijk. Meestal duurt het langer dan gepland. Om u te laten weten hoeveel geld er nodig is om de nodige energiebesparende renovatiewerken uit te voeren, is het EPC-certificaat van de bestaande woning omgebouwd. Het certificaat is verplicht voor bestaande huizen of appartementen die verkocht of verhuurd worden en geeft het energieverbruik aan zodat potentiële huurders of kopers huizen of appartementen kunnen vergelijken. 

Het EPC + certificaat voegt de volgende punten toe: 

• Energielabel van A + (= zeer goed) tot F (= slecht);
• Een aanpassingsvoorstel (geschatte kosten en besparingen) gericht op het verminderen van het energieverbruik van de woning.

Verplichte energielabels helpen bij het bepalen van de vraagprijs van woningen. Hoe lager de score, hoe sterker u bent in het onderhandelen over verkoopprijzen … 

Wat als de vorm van het huis te slecht is voor een energiebesparende renovatie?

Voor sommige huizen is zelfs een complete grootschalige energiebesparende renovatie niet voldoende om aan de energienormen te voldoen. Dan is sloop en vervanging door nieuwbouw een betere optie. In Midden-Vlaanderen (en enkele Brusselse steden) geldt een laag btw-tarief van 6%. Voor mensen die in een andere stad wonen en energie-intensieve woningen slopen en herbouwen geldt het nieuwbouwplan. Onder deze omstandigheden, hoewel verschillende regio’s hebben geëist dat de federale regering op alle plaatsen een btw-tarief van 6% invoert tijdens het sloop- en wederopbouwproces, moet ze 21% btw betalen. Voorafgaand aan de hangende beslissing hieromtrent biedt Vlaanderen nu een maximale schrootvergoeding van 7.500 euro aan. Wallonië kent ook een gelijkaardige schrootpremie.

Ook heeft de overheid onlangs besloten dat iedereen die een huis koopt en het wegens energienormen moet slopen en herbouwen (net als een huis met een groot energiebesparend renovatieproject) slechts 5% registratiebelasting betaalt.

vakantiehuis te koop